Courtageteilung / Teilung der Courtage – was Käufer und Verkäufer jetzt wissen sollten
Sicherlich haben auch Sie es mitbekommen – seit dem 23. Dezember 2020 gibt es eine gesetzliche Neuregelung im Bereich der Courtage für Makler. Im Detail beinhaltet diese einen „Provisionssplit“ bzw. Courtageteilung – Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision für den beauftragten Makler von nun an (zumeist) zu gleichen Teilen. Warum dies am Ende jedoch für beide Parteien positiv ist und worauf Sie dabei achten sollten, zeigt dieser Artikel.
Warum Makler eine entscheidende Rolle spielen
Die erste Frage, die sich in diesem Zusammenhang bei vielen stellt, ist die Überlegung warum sie beim Kauf oder Verkauf eines Hauses überhaupt einen Makler benötigen. Ist es denn nicht besser, alles selbst in die Hand zu nehmen und somit die volle Kontrolle über den Verkaufsablauf zu haben? Was in der Theorie durchaus plausibel klingt, scheitert oftmals am Praxistest, denn der Verkauf und Kauf von Immobilien ist keineswegs so einfach, wie es auf den ersten Blick vielleicht aussieht. Dabei ist es natürlich wichtig, einen professionellen Makler mit aussagekräftigen Referenzen und entsprechender Expertise zu beauftragen, und sich bei der Auswahl nicht nur an der Höhe der Courtage zu orientieren.
Käufer und Verkäufer profitieren von Makler-Expertise
Zwischen dem Käufer und dem Verkäufer besteht im Allgemeinen ein Interessenskonflikt, wenn es um das Thema „Immobilienhandel“ geht: Der Käufer möchte die Immobilie so günstig wie möglich erwerben, während der Verkäufer diese so hochpreisig wie möglich veräußern möchte. Geeint sind jedoch beide Seiten durch die Tatsache, dass ein Verkauf stattfinden soll. Beide Seiten können erheblich davon profitieren, einen Immobilienmakler zu beauftragen – allerdings sind die Gründe hierfür unterschiedlicher Natur. Zum einen übernehmen Makler den gesamten Vermarktungsprozess für Verkäufer und präsentieren sowie positionieren die Immobilie optimal am Markt. Zum anderen suchen Sie nach geeigneten Objekten für ihre Käufer und sind so weitreichend vernetzt. Es ist somit Teil des Maklergewerbes, einen optimalen Überblick über die jeweiligen Regionen und die dort vorherrschenden Preissituationen zu haben. Dieser Einblick steht der Mehrzahl von Privatpersonen nicht zur Verfügung, was den Kaufprozess sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer wenig transparent macht.
Auch das „Kleingedruckte“ im Blick
Nicht jeder von uns ist in seinem Element, wenn es darum geht, die zahlreichen Dokumente zu prüfen und zu verstehen, die an einem Immobiliengeschäft beteiligt sind. Dabei sollten sowohl Käufer als auch Verkäufer ein gründliches Verständnis davon haben, worauf sie sich tatsächlich einlassen. Denn allein die Kaufverträge sind zumeist sehr umfassend und müssen zudem noch eine Vielzahl von Auflagen, die auf Bundes-, Landes- und Kommunalebene vorgesehen sind, erfüllen.
Glücklicherweise wird Ihr Makler mit all diesem „Papierkram“ weitaus vertrauter sein als Sie selbst. Wer versucht, an dieser Stelle Geld zu sparen, indem er den Kauf oder Verkauf seiner Immobilie selbst in die Hand nimmt, sollte bedenken, dass einige Fehler oder Auslassungen in diesen Dokumenten so viel kosten wie die Provision, die man gerne umgehen möchte – oder sogar weit mehr.
Hier ein typisches Beispiel: Ein Käufer macht ein Angebot für ein Haus, doch ist davon abhängig, dass er eine Hypothek bekommt. Es gibt somit keine Möglichkeit, dass der Käufer die Immobilie kaufen könnte, ohne vorher die Finanzierung zu sichern. Da der Kaufvertrag nicht auf eine solche Eventualität oder Ausweichmöglichkeit hinweist, kann der Käufer nicht aus dem Geschäft entlassen werden, falls die Finanzierung scheitern sollte. Dies kann zu unangenehmen rechtlichen Konsequenzen führen.
Datenschutz, Vertraulichkeit und treuhänderische Pflicht
Ihr Immobilienmakler hält Ihnen den Rücken frei – unabhängig davon, ob Sie Käufer oder Verkäufer sind. Makler haben eine sogenannte „treuhänderische Verantwortung“ gegenüber ihren Kunden. Sie sind gesetzlich dazu verpflichtet, stets die Interessen ihrer Kunden zu wahren und diese an erste Stelle zu setzen.
Aus dieser Pflicht ergibt sich ein sehr hoher Standard für die Vertraulichkeit. Möchten Sie als Käufer wirklich Ihre intimsten finanziellen Details an einen Verkäufer weitergeben, der nicht gesetzlich verpflichtet ist, diese Informationen vertraulich zu behandeln? Das Gleiche gilt für die Weitergabe aller Informationen an den Makler des Verkäufers, der keine treuhänderische Verantwortung gegenüber Ihnen, sondern nur gegenüber dem Verkäufer hat. Ihr eigener Makler hingegen weiß, ob die Informationen, die der andere Makler von Ihnen anfordert, angemessen sind.
Makler haben den Überblick
Käufer haben in der Regel eine ziemlich genaue Vorstellung davon, was sie von einer Immobilie erwarten. Dies bezieht sich beispielsweise auf die Anzahl der Schlafzimmer über die Garage bis hin zu einer Reihe anderer Faktoren, die die gewünschte Immobilie unbedingt haben muss – oder nicht haben darf.
Ihr Makler hingegen wird auf Probleme achten, die Ihnen vielleicht gar nicht in den Sinn kommen, wie z.B. Probleme mit der Heizung, undichte Stellen, Probleme mit dem Dach, Schimmel- und/oder Insektenbefall. Ein Makler erkennt die verräterischen Anzeichen dieser Faktoren und weiß, wie man sie am besten angeht. Auch hier gilt: Die Expertise und das die Erfahrung Ihres Maklers kann Ihnen am Ende Tausende von Euro sparen.
Immobilienverkauf – welche Preise sind realistisch?
Als Verkäufer wissen sie zumeist genau, welchen Preis Sie für Ihre Immobilie veranschlagen möchten, doch ist der Preis, den Sie sich vorstellen, überhaupt realistisch und angemessen? Dies können Sie nur sicher wissen, wenn Sie in der Lage sind, vergleichbare Verkäufe zu identifizieren, die bestätigen, dass Sie in der richtigen Spanne liegen – oder eben nicht. Makler können vergleichende Marktanalysen „im Schlaf erstellen“, da dies zu ihren täglichen Aufgaben gehört.
Ein Makler kann Ihnen recherchierte, aktuelle und seriöse Informationen über die Demografie einer Gegend, den dort ansässigen Schulen sowie anderen wichtigen Faktoren zur Verfügung stellen. Diese Aspekte selbstständig zu erarbeiten ist nicht nur mühevoll, sondern auch zeitaufwändig – besonders dann, wenn Ihnen nicht genau klar ist, wie genau dies zu bewerkstelligen ist.
Das nötige Verhandlungsgeschick
Gute, professionelle Makler sind wahre „Verhandlungsgenies“. Denken Sie an die treuhänderische Verantwortung, die Ihr Makler Ihnen gegenüber hat. Es ist die Aufgabe Ihres Maklers, Ihnen den bestmöglichen Preis für Ihr Haus zu verschaffen oder dafür zu sorgen, dass Sie das optimale Angebot für die Immobilie bekommen, die Sie kaufen möchten.
Wie bereits angedeutet, sind Makler darin geschult, geschickt zu verhandeln. Sie wissen dabei genau, welche Verhandlungstechniken sich am ehesten lohnen. Am wichtigsten ist jedoch, dass Sie haben keinen emotionalen Anteil an dem Verhandlungsergebnis haben. Dies ist ein sehr relevanter Punkt! Auch wird ein Objekt mithilfe eines Maklers zumeist hochpreisiger verkauft, was vorteilhaft für den Eigentümer ist. Dies hängt ebenfalls mit der Marktkenntnis, dem Verhandlungsgeschick sowie dem weitläufigen Netzwerk eines guten Immobilienmaklers zusammen.
Als Käufer ist man hingegen vielleicht bereit,10.000 Euro mehr aufzubringen, um das heiß ersehnte Haus zu kaufen, ohne sich darüber im Klaren zu sein, dass das eigentlich gar nicht nötig ist, weil Sie über gewisse Verhandlungsvorteile verfügen. Am Ende kann die Beauftragung eines Maklers auf diese Weise sogar – wie bereits zuvor erwähnt – bares Geld einsparen. Ein Aspekt, den Sie auf jeden Fall im Hinterkopf behalten sollten.
Courtageteilung – Anpassung des „Bestellerprinzips“
Dass Makler beim Immobilienverkauf eine hohe Wichtigkeit haben, sollte nun klargeworden sein. Doch zurück zur Courtageteilung – wie genau wirkt sich diese auf den Handel von Immobilien aus? Die gute Nachricht ist, dass sich nicht allzu viel ändert – relevant ist in diesem Zusammenhang jedoch, dass die Courtage des Immobilienmaklers von jetzt an zum gleichen Anteil vom Käufer, als auch vom Verkäufer übernommen wird. Dies war zuvor anders, denn der Makler wurde früher vollständig von der Partei bezahlt, die diesen auch „bestellt“ hatte (Bestellerprinzip). Durch die Änderungen nach den neuen Provisionsregelungen aus § 656 c BGB oder § 656 d BGB soll künftig jedoch die Seite, die den Makler engagiert hat, 50 Prozent der Provision übernehmen, während die andere Partei für den Rest aufkommt. In der Immobilienbranche trifft die Neuerung zumeist auf Zustimmung, da Makler generell für den reibungslosen Ablauf des Kaufprozesses für beide Parteien sorgen.
Die wichtigsten Fakten zur Courtageteilung auf einen Blick:
- Die Neuregelung ist seit dem 23.12.2020 aktiv (Siehe hier)
- Sollte der Makler einseitig tätig sein, bezahlt die Partei, die den Vermittler gebucht hat, 50 Prozent der Courtage – und nicht mehr die gesamte Summe
- Sollte der Makler im selben Zuge die Interessen von Verkäufer und Käufer vertreten und somit „doppel-tätig“ sein, erhält er die Courtage zu gleichen Anteilen – und nicht doppelt
- Die Gesetzesänderung betrifft lediglich den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Privatpersonen verkauft werden
- Mündlich geschlossene Verträge sind ungültig – es gelten lediglich Verträge in Textform (auch via SMS, E-Mail)
- Sollte der Immobilienmakler exklusiv einen Vertrag mit dem Verkäufer abgeschlossen haben, ist es dem Käufer erlaubt, einen Zahlungsnachweis über die Courtage des Verkäufers anzufordern, bevor er selbst zahlt
Es wird somit deutlich, dass beide Parteien von der neuen Courtageteilung profitieren werden. Des Weiteren gab es auch in der jüngsten Vergangenheit bereits Gebiete (beispielsweise den „Speckgürtel“ von Hamburg), in denen die Käufer die gesamte Courtage des Maklers zahlten. Die neue Gesetzgebung, die bundesweit umgesetzt wird, sorgt in diesem Fall für mehr Transparenz und Fairness in allen Bundesländern.
Senkung der Kaufnebenkosten durch Courtageteilung
Ein wichtiger Vorteil, der sich für die Seite der Käufer ergibt, ist die Senkung der Kaufnebenkosten. Sollte die Courtage insgesamt beispielsweise 6 Prozent betragen, so beläuft sich diese im Regelfall für beide Parteien auf je drei Prozent. Gerade für den Käufer kann diese Preisersparnis richtungsweisend sein, da die Summe an Eigenkapital, die nötig ist, um die gewünschte Immobilie zu erwerben, so um einiges geringer ist. Die Finanzierung dieser ist in vielen Fällen somit deutlich einfacher, was dazu führt, dass mehr Menschen in der Lage sein werden, sich den Kauf einer Immobilie leisten zu können. Dies ist auch eine positive Nachricht für Verkäufer, da die Nachfrage auf organische Weise steigt.
Übrigens wird es mit Sicherheit nicht in allen Fällen so sein, dass die Courtageteilung immer bei 50/50 liegt. In der Tat können sich auch andere Teilungsmuster ergeben, da einige Verkäufer beispielsweise dazu bereit sein werden, einen höheren Provisionsanteil zu übernehmen, um ihre Immobilien schneller „an den Mann“ bringen zu können. In einigen – wenn auch seltenen Fällen – werden Verkäufer die gesamte Courtage übernehmen wollen.
Courtage steuerlich absetzbar
Tatsächlich ist es in einigen Fällen möglich, die Makler-Courtage steuerlich abzusetzen. Als Käufer ist es dabei entscheidend, ob Sie die gekaufte Immobilie selbst nutzen oder vermieten möchten.
Käufer:
- Sie möchten die Immobilie selbst bewohnen? Dann können sie die Provision für Ihren Immobilienmakler leider nicht absetzen, da diese zu den Anschaffungsnebenkosten gehören.
- Sollten Sie die Immobilie nach dem Kauf vermieten wollen, sieht die Sache wieder anders aus – denn hier ist es möglich, die Courtage als Anschaffungsnebenkosten steuerlich abzusetzen. In diesem Fall wird die Provision auf den Kaufpreis geschlagen und dann binnen der folgenden Jahre linear abgeschrieben.
Verkäufer:
- Wer sein Haus verkauft, kann die Maklerkosten leider nicht von der Steuer absetzen, da diese zu den regulären Verkaufsnebenkosten gehören.
Allerdings gibt es einen Sonderfall: Wer ein Mietobjekt verkauft und gleich im Anschluss ein neues erwirbt, hat die Möglichkeit, diese als Werbungskosten geltend zu machen und von der Steuer abzusetzen.
Sinken nun die Makler-Provisionen?
Tatsächlich ist es möglich, dass die Makler-Provisionen im Zuge der Courtageteilung sinken, denn der Immobilienmakler kann vom Käufer lediglich die Summe verlangen, die er auch vom Verkäufer einfordern kann. An dieser Stelle ein Beispiel aus der Metropolregion Hamburg – die maximale Makler-Courtage liegt hier bei bis zu 7,14 Prozent.
Wer als Immobilienmakler die volle Courtage erhalten möchte, muss somit sowohl auf Verkäufer – als auch Käuferebene volle Leistung erbringen. Dies hat den Vorteil, dass gute Arbeit entsprechend honoriert wird, und weniger leistungsorientierte Immobilienmakler das Recht auf die volle Courtage verdienterweise verlieren. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass das Leistungsniveau der Makler steigt, und die Provisionen an dieses angepasst werden. Eine gute Nachricht für Käufer, Verkäufer sowie leistungsorientierte Immobilienmakler, die sich für Ihre Klienten einsetzen und das bestmögliche Ergebnis für alle Beteiligten erzielen möchten.
Fazit: Immobilienverkauf – mit Makler zum Erfolg für Käufer und Verkäufer
Wer ein Objekt kaufen oder verkaufen möchte, ist mit einem Immobilienmakler auf der sicheren Seite. Die Expertise, über die ein guter Makler verfügt, ist ein wichtiges Werkzeug, dass Ihnen nicht nur Zeit und Geld, sondern auch Nerven sparen kann. Die Neuregelung der Courtage (bzw. Courtageteilung) bietet nicht nur für Käufer und Verkäufer, sondern auch für leistungsorientierte Immobilienmakler – und Unternehmen Vorteile, da sie sowohl Transparenz als auch Fairness fördert sowie das Niveau des gesamten Immobilienmarktes optimiert.